Innlegg skrevet av medarbeider Harald Nygård Bergh publisert i Dagens Næringsliv 25.03.2022.
Boligkjøpere kan være tjent med at banken har tillit til at eiendomsmegleren treffer godt med taksten. Vi skal ikke utelukke at Finanstilsynet har forbudt noe som er gunstig for forbrukerne.
DN har avdekket tilfeller der DNB har gitt finansieringsbevis for høyere kjøpesum dersom kunden har fått e-takst på eksisterende bolig fra DNB Eiendom. Dette skal være i strid med prinsippet om fritt meglervalg, og presisert av Finanstilsynet i rundskriv fra 2016.
DNB har forsikret om at det strider med interne retningslinjer.
Leder av eiendomsmeglingsutvalget, Espen Moen, sier til DN 24. mars at praksisen kan overføre bankens markedsmakt inn i eiendomsmeglersegmentet. Praksisen kan imidlertid ha effektivitetsfremmende virkninger.
Skulle praksisen overføre markedsmakt, noe som ikke er sikkert, kan det derfor likevel være i forbrukernes interesse.
Som DN er inne på, er det alltid usikkerhet rundt hva en bolig faktisk vil gå for og dermed hvor stor egenkapital kunden har i boligen. Usikkerheten forsterkes av at meglere kan ha incentiv til å forespeile kunden en høy pris – for å få oppdraget med å selge boligen.
Banker må derfor gjøre fratrekk i taksten når finansieringsbevis utstedes. DN viser til at en bolig til verdi av fem millioner kroner kan få et fratrekk på en halv million fra takst. For mange kan det utgjøre en betydelig del av egenkapitalen.
Det eksisterer dermed et informasjonsproblem som åpenbart rammer forbrukerne negativt, gjennom å redusere deres muligheter i eiendomsmarkedet.
Informasjonsproblemet reduseres om banken har tillit til at megleren treffer godt med taksten sin. Forbrukeren vil da kunne få et finansieringsbevis med riktigere og høyere kjøpesum – og større valgfrihet i kjøp av ny bolig.
Selv om det kan ha betydning for kundens valg av megler, er det derfor ikke opplagt at forbrukerne blir skadelidende.
Det kan være mange grunner til at en bank foretrekker meglere som er ansatt i samme konsern. For eksempel kan banken ha innsikt i prinsipper megleren bruker ved fastsettelse av e-takst. Det er derfor ikke åpenbart at en anbefaling om å bruke tilknyttet megler kun skyldes økt oppdragsinngang for megleren – det kan gi kunden en reell fordel.
Konkurranseloven forbyr dominerende aktører å drive koblingssalg, men bare dersom det gir konkurransebegrensende virkninger som ikke oppveies av effektivitetsfremmende virkninger som kommer forbrukerne til gode. Andre aktører, altså de som ikke er dominerende, står fritt til å drive slik salg – noe det er gode grunner til.
Dersom det er velfungerende konkurranse i begge markeder, vil forbrukeren ganske enkelt kunne velge å kjøpe produktene fra andre aktører, om den ikke ser seg tjent med det koblede tilbudet.
En aktør må derfor ha vesentlig markedsmakt i minst ett marked for å kunne overføre markedsmakt gjennom koblingssalg, på en måte som skader forbrukerne.
Selv om DNB er en stor aktør, både innen boliglån og eiendomsmegling, er selskapet ikke en dominerende aktør. Dette underbygges av at Konkurransetilsynet ikke hadde bekymringer for boliglånsmarkedet da det vurderte oppkjøpet av Sbanken.
Det fremstår derfor som lite sannsynlig at DNB, eller noen annen bank, gjennom å differensiere finansieringsbevis basert på utsteder av e-takst skal kunne svekke konkurransen i markedet for eiendomsmegling på en måte som skader forbrukerne.
Sett i sammenheng med at det kan redusere informasjonsproblemet, kan det ikke utelukkes at Finanstilsynet forbyr en praksis som er fordelaktig for forbrukerne.
Det er verdt å merke seg at boliglånsforskriften, utarbeidet av Finanstilsynet, bidrar til at bankene må være ekstra varsomme når finansieringsbevis utstedes basert på egenkapital i eksisterende bolig – altså øker den konsekvensene av informasjonsproblemet.
Praksisen som forbys, kan dermed være et effektivt tiltak for å sikre at forbrukerne ikke rammes unødig av begrensningene i forskriften. Selv om begge reguleringene beskytter forbrukerne, vil interaksjonen mellom dem dermed kunne ha negative effekter for nettopp forbrukerne.
For ordens skyld, forfatteren har aldri hatt oppdrag for DNB og har ingen pågående oppdrag for aktører som gir lån til bolig eller driver eiendomsmegling.
